存量時代的轉型選擇 房企爭相瞄準城市更新

東方財經網 2017-08-16 21:34:16 來源：

新華網北京8月16日電（袁雅錦）過去十幾年的新房開發，使得國內住宅增量市場形成一定程度的飽和，對持續追求業績增長點的房企而言，單純的賣房子利潤漸微亟需尋找可替代的模式，而新城開發、片區改造、新型城市圈建設等城市更新潮則創造了又一個可供挖掘的市場空間。

業內專家認為，房企紛紛布局城市更新，一是因為核心城市的招拍掛拿地門檻升級，二是白銀時代的新房開發空間趨於有限，運營、改造、更新逐漸成為房企佔位存量住宅市場的破局關鍵。

城市更新需求劇增

據中國指數研究院報告显示，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，佔總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

對此，業內人士蘇鑫表示，這其中存在着併購紅利、資本紅利、運營紅利和政策的紅利，一個上萬億規模的巨大市場正在形成。

尤其近年，廣州、深圳、上海等城市相繼將舊城改造、產業運營等城市更新作為重點發展方向，包括近日廣州黃浦區設定確保全年10個項目動工的目標，深圳龍華區列入城市更新項目84個，上海探索城市更新基金、舉辦城市更新專題研討班等，通過對存量用地的開發利用和舊城空間的煥新，為城市可持續發展注入新生機。

城市更新對城市的空間、功能、產業布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。戴德梁行大中華區行政總裁張國正認為，在強調存量煥新的新形勢下，如何在有限的用地上實現經濟活力和社會宜居性的同步提升，企業又如何摸索出適合自己的“資產運營+資本運作”的有效模式，都面臨着操作層面的挑戰。

房企爭相布局下的挑戰

通過行業觀察發現，隨着新房市場發展到一定階段，許多城市卻又面臨着舊城區的交通方式落後不完善、公共配套布局不合理等城市更新難題，意識到城市中心區供地逐漸稀少的房企，也不約而同地將“邊改造、邊運營”作為下一步轉型方向。

其中，萬科、碧桂園、恆大等3000億規模級的大房企均布局有大型產業城項目，如萬科持續開發經營多年的良渚文化村，碧桂園斥資860億改造的昆明春城項目，恆大在深圳納入的近6000億貨值的城市更新儲備等；中型房企方面，陽光城通過一系列併購獲得多個城市更新項目，龍光地產在珠海、惠州及潮州等地參与建設6個城市更新項目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原三給片區的新城改造項目，預期投資達500億左右。

同策諮詢研究中心總監張宏偉向記者表示，“一方面，從核心城市來講，招拍掛拿地的量相對減少而門檻抬高，房企需要通過其他途徑來獲取開發儲備；另一方面，舊城改造整體地價不高，更願意降低土地成本來換取開發商對產業、就業資源的導入；對房企發展而言，也需要多元化業務的落地和拓展。”

相較於資金充裕、資源雄厚且開發經驗豐富的大房企，許多此前只專註於樓盤開發而並未操作過大體量項目的中型房企，能否承載巨量的資金壓力、進行長周期的新城運營？對此， 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，城市運營和更新方面的經驗較少的房企，要對類似基礎設施配套等內容有更充分的掌握，這樣投資過程中才不會太被動。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年08月16日)

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