李宇嘉:高碑店先行,環京樓市“集體解凍”VS“競爭慘烈”?

李宇嘉:高碑店先行,環京樓市“集體解凍”VS“競爭慘烈”?

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李宇嘉:高碑店先行,環京樓市“集體解凍”VS“競爭慘烈”?

2019年03月17日 16:06:11  來源:中新經緯  編輯:小徐
摘要:中新經緯客戶端3月17日電 題《李宇嘉高碑店先行,環京樓市“集體解凍”VS“競爭慘烈”?》作者 李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員,中山大學銀行研究中心研究員)過去10年,樓市真正走過……

中新經緯客戶端3月17日電 題:《李宇嘉:高碑店先行,環京樓市“集體解凍”VS“競爭慘烈”?》

作者 李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員,中山大學銀行研究中心研究員)

過去10年,樓市真正走過“過山車”行情的區域只有一個,就是環京。環京在2017年被“冷凍”,房價普遍腰斬、交易量跌7成。但兩年後,這個市場開始復蘇,抄底機會來了嗎?

李宇嘉

近日,高碑店打響環京樓市解凍的“第一槍”。高碑店市下發的《關於支持民營經濟發展的實施意見》提出,對企業引進的具有大中專以上學歷(含職業院校)的畢業生、中級以上專業技術人員、技能人員;企業根據發展需要引進招聘的管理人員;落實京津冀協同發展戰略落地的各企業、個體商戶,其登記的法定代表人、部經理、股東、董事、監事以及社會團體的公益組織發起人、負責人,這四類人群,不需要繳社保,即可購買一套房,但3年內不得上市交易。仔細看,這四類人群基本涵蓋所有潛在購房人群,鬆綁力度確實大!

紅利輻射“黃金三角”

高碑店在哪?從環京區位價值或樓市價值來說,筆者認為,它屬於“第三陣營”。“第一陣營”是千年大計的雄安新區,“第二陣營”是北京副中心(通州)邊上、夾在兩大直轄市京津之間的“北三縣”,“第三陣營”是環京其他地區,即北京、雄安、天津之間的廣大區域,隸屬河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。

儘管是“第三陣營”,但高碑店在雄安和北京之間,距雄安新區很近。京廣高鐵高碑店站距北京西站30分鐘路程,無縫對接北京7號線和9號線地鐵。

高碑店產業基礎也不錯。如長城華北、中客華北、新凱等汽車製造業;世界最大節能門窗生產基地;有着“北白溝,南義烏”之稱的中國箱包之都白溝等。特別是,北京疏解資源,著名的新發地遷往高碑店,高碑店成為覆蓋京津冀1.1億人口的華北最大農副產品批發基地。

由此看來,高碑店堪比“北三縣”的限購(非戶籍需3年社保),一點兒也不冤。京津冀一體化,就是為了破解河北的發展問題。但喊了很多年,效果不見好。殊不知,行政力量造成的就業和公共服務巨大“鴻溝”,導致北京對外圍“凈虹吸”,靠市場力量難以疏解。解鈴還須系鈴人,於是,北京西南100公裡外的雄安新區橫空出世。

根據國家批複的《雄安新區總體規劃(2018-2035年)》,北京高校、科研院所、醫療機構、企業總部、金融機構、事業單位等非首都功能,將統統遷到雄安。公共服務、科研遷到北京100公里之外,與北京、天津形成“黃金三角”,這是紅利輻射的最佳路徑,大家雨露均沾。

環京限購遲早會放開

過去,用地、產業、交通、人口、公共設施和服務等沒有統一規劃,京津冀一體化也好、北京副中心也好,紅利轉為“炒房”了。這些基礎工作到位前,環京樓市“冷凍”是合理的。現在,中央統籌下,基礎工作到位了,如通州與“北三縣”開始統一規劃了。包括高碑店在內的環北京,也一樣,都在搶着做好規劃對接,承接北京產業和人口轉移。

雄安新區,未來將是科研、醫療、金融、企業總部密集的地方。上海、深圳很多科技企業已開始布局雄安。由此推斷,雄安外圍,製造業、加工和配件、生產生活服務(比如像高碑店的新發地)等相關產業,也會完善起來,再加上承接北京疏解出來的產業,高碑店等地機會不可謂不大!

環京限購,一定會放開,遲早的事。因為國家戰略要求京津冀協同發展,實現這個戰略的“牛鼻子”——疏解北京非首都資源,必然要與地產協同起來。也就是,人口、產業、地產、交通協同發展。

針對《關於支持民營經濟發展的實施意見》,高碑店政府負責人表示,“出台這一條規定主要是考慮到民營企業的發展,以及在發展過程中,相當一部分工作人員有着居住的剛性需求。”住建部此前表示,明確房地產調控保持連續性和穩定性。京津冀重在疏解北京非首都功能,可見,高碑店敢於邁出第一步,顯然得到了認可。

因此,但凡能將產業、人口、地產協調起來的地區,都能鬆綁調控。未來,環京也好,其他城市也好,調控鬆綁的原則就是,人口、產業能填補鬆綁后的空檔,杜絕樓市炒作。

相比與上海、杭州、廣州、深圳等外圍,擁有一定的整體產業基礎和配套能力。環京地區產業配套、基礎設施、公共服務能力等,整體較落後。北京“不要的”東西是很多,但環京“想要的”區域更多,該怎麼辦?

這靠實力,更靠地方主動作為。制定誘人的規劃、鬆綁限購,高碑店能做,與其同屬保定的涿州、永清、霸州、固安也能做,持續火熱的“北三縣”還能做。奧運要來了,北京西北方向的張家口也能做。紅利是有,但投射到誰,因城施策下,有很大的不確定,不是說高碑店鬆綁了,樓市就能抄底了。

作為“第一陣營”的雄安、“第二陣營”的北三縣,先嘗了北京紅利的“頭啖湯”,未來還有宏偉的計劃。目前,環京的房價和存量房已在高位,很多開發商等着限購鬆綁來解套,海量供應正在路上。作為“第三陣營”的高碑店等,能接收多少紅利?樓市有多大利好?這是最該考慮的。(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)(中新經緯APP)

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