賈 康：中國房價變動的機制

東方財經網 2017-08-02 22:53:39 來源：

住房、房地產對社會經濟生活影響重大。在中國工業化、城鎮化、市場化、國際化和信息化進程的推進之下，有特別的意義和作用。中國房價的變動趨勢及內在機制，應在這個大背景之下，盡可能地把握客觀規律進行認識。

中國房價的變動機制，應以基礎性制度建設打造長效機制，至少涉及土地制度、住房制度、投融資制度和稅制。在住房制度方面全局看，這些年有一定進步，實際上已經形成了保障軌和市場軌并行的指導框架。投融資方面，近幾年間有积極的考慮，比如PPP創新，但實際情況還有待理清。關於房地產稅制改革，中央早有“加快立法並適時推進改革”的指導方針，將會產生助益房價沉穩、改善供求、減少空置等多種正面效應。這些就是中國房價變動涉及的基礎性制度。在處理好標本兼治，但追求“治本為上”的過程中，解決怎麼控制房價波動、應對市場分化，應處理好一系列政策層面的治標問題。

此外，還需落到房價的技術性分析上。在實際生活中，市場交易中的房價長期看是一條上揚曲線，這一點很難改變，但要處理得盡可能緩和平滑。按照經濟學的分析，最終環節上要實現取得獨佔式“住有所居”商品房的主體，一定會面對不動產的賣方市場，這個軌道上房價的上升，一定會對應到前面某個環節地價順應此趨勢的上升，只是在實際生活中，這會撲朔迷離地表現為一輪一輪地價、房價之間的互動。如果說是簡單的“價高者得”法則，那就是“地王”一輪一輪不斷出現，甚至出現“下一輪的麵粉賣得比上一輪的麵包還貴”的情況。如要給出其他的附加制約條件，就會更複雜，比如限地價拍房價，或限房價拍地價，雖有各種限制，但總體上改變不了上述基本關係決定的長期趨勢。

從這個角度而言，也可以否定一種觀點，即認為只要控制好了地價，價格的問題自然就解決了，不可能這麼簡單。因為目前市場主體取得土地開發權，不可能再按照原來的“行政劃撥”方式去做，如果那樣做將帶來各種設租尋租，所以必須把原來的靠“拉關係”拿地，變成在市場上相對公平地競爭來取得土地開發權。

如果這時把房價也定死了，最後房價被按照計劃經濟規則定為不可改變的量值，那麼開發商只要是市場上的一員，物質利益追求會使其在這種情況之下盡可能做手腳實現利益最大化，很有可能是偷工減料之類的行為，供給質量不能提高，消費者的相關權益很可能受到種種侵蝕。把地價、房價的鏈條貫通起來分析，最終市場經濟條件下，預期的房價會引導競爭中的開發主體去出價取得地皮，這就是房價、地價間的基本關係。

總體上說，制度建設如果處理得好，房價上揚曲線應該不那麼陡峭，相對平穩，能夠避免肆無忌憚的炒作，但是同時又應有市場上應該表現出來的一定彈性和靈活性。政策能夠比較好地在保障軌上托底，同時給市場軌上的剛需和改善性需求提供多樣化的可選擇的供給，這就是相對健康的狀態。（華夏新供給經濟學研究院院長賈康）　　(作者：賈康)　　(出處：…濟》雜誌)

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