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北京裝修網瞭解到，“317新政”之後，樓市經過瞭三個多月的觀望，如今開始出現瞭一點小變化，市場不再是絕對的空頭觀望，個別項目開始吸引有急切需求的購房人重回樓市。
除此之外，愛截屏的營銷總監們，也會不時地在朋友圈裡發佈即時成交的喜報，雖然與調控前的樓市熱度無法相提並論，但能有部分項目順銷成交就說明這類產品本身的價格區間或是戶型區間受到瞭購房人的認可，而這個區間就很可能是打破樓市觀望的平衡點。
7月成交小幅反彈 均價滑落至5萬元以內
進入7月份，由於海淀區項目金玉府的集中簽約，讓樓市成交量出現瞭小幅度的反彈。綜合亞豪機構與中原地產的數據顯示，7月前兩周，截至7月16日，新房市場共成交住宅550套左右，環比6月同期，有所反彈。但價格卻在持續下跌，7月首周的成交均價還勉強維持在5萬元左右，到瞭上周，平均成交價格已經滑落至49027元/平方米，環比前一周下跌近2000元/平方米。
低單價、低總價的項目明顯更受購房人歡迎。
據統計，上周末北京僅一盤入市，就是位於亦莊的北京城建·海梓府。該項目在7月16日早8點開盤，共推出270套房源，均價59000元/平方米，吸引瞭近600餘名購房者，甚至有平臺對開盤現場進行瞭直播。據開發商提供的消息，項目開盤後，取得瞭順銷，過半房源被選定。
亦莊區域的一位項目負責人對北京青年報記者表示，由於海梓府新推的產品主打83至105平方米洋房，包括83平方米兩居，95到105平方米的三居，總價500萬至800萬元，還是帶裝修的現房，因此非常適合剛需購房人。尤其是在同板塊內，周邊的亦莊金茂悅在售戶型最小也為160平方米，報價達6.9萬元/平方米。單價和總價的明顯差距也促成瞭海梓府在當前觀望為主的氣氛下獲得順銷，但跟深化調控之前，市場此類產品一出必“日光”相比不可同日而語。
不過由於數據的滯後性，新入市的海梓府還未被加入統計中，中原地產提供的上周成交數據顯示，房山區成交量最高，成交面積0.52萬平方米，成交套數36套，主力成交項目為北京城建琨廷，該項目成交均價達2.4萬元/平方米，套均面積為126平方米;其次為昌平區，成交面積0.41萬平方米，成交套數22套，主力成交項目是萬科翡翠公園，成交均價達6.8萬元/平方米，套均面積為111平方米。
這兩個獲得購房人認可的項目，一個成交單價在房山區內也是屬於較低的項目，另一個則是在原有疊墅的基礎上，新推出瞭一批90平方米左右的小戶型洋房，總價比較有優勢，因此都在淡市下獲得瞭不錯的銷量。
500萬以下的新房成交量最高
根據中原地產的數據顯示，上周售價3萬元/平方米以下的房屋成交量最高，占比四成，其次是7萬至10萬元每平方米樓盤，占比22%。而總價在500萬元以下房屋成交量最高，達到47%。
由於樓市觀望依舊占據主導地位，單個或部分項目的集中成交對價格和統計數據的走勢會產生主導作用，因此，要想知道什麼樣的項目更容易被購房人接受，就要把統計周期拉長到整個“317新政”之後。
亞豪機構提供的今年上半年樓市成交套數排名前十的統計中，成交套數排在前四位的均為單價在3萬元以內的低價樓盤，尤其是排在第一位的龍湖長城源著，共成交892套，單價約為20365元/平方米，平均每套價格在百萬元左右。而在這份榜單中，單價超過5萬元的僅有泰禾麗春湖院子、天恒公園懿府和橡林郡，其餘7個項目的總價全部是500萬以內的剛需樓盤。
三居時代 新盤多為120至160平方米
除瞭總價因素以外，更實用的戶型也成為新盤用來突圍觀望的手段。北京中原的數據統計，“317新政”之後，三居的產品成交量最大，成交占比達36%。
而上周120至160平方米的房屋成交最高，占比34%，其次是90平方米以下產品，占比27%，超大的160至200平方米的房屋成交則最低。
近期入市和即將入市的新盤也都以主打三居室為主。像上周入市的海梓府，推出瞭四種三居戶型，分別是95平方米、102平方米、104平方米和105平方米的三居。而即將入市的房山區項目中糧·京西祥雲，此次推出的主力戶型同樣為三居室，據悉為建面約115平方米的三居。另一個將推出新產品的是昌平區的京投發展·公園悅府。據北青報記者瞭解，項目三期將開盤，預推出戶型為90平方米的兩居和120平方米左右的三居。
亞豪機構市場總監郭毅表示，除瞭二胎放開的因素讓三居室格外受歡迎以外，“90/70”政策對於未來市場供應的預期也有所影響，使得這部分購房人更易被當下高品質的改善型項目激發潛在購房需求，也因此催升三居室產品的不斷入市。而除瞭以需求為導向的原因之外，既然當前預售許可單價的紅線無法突破，房企謀求提升銷售額，也隻得依托於推出大戶型、三居室的住宅產品來實現這一目標。
換房需求依舊存在
北京裝修網相信，不難看出，雖然成交已經降至冰點，但可喜的是，樓市並非一味地看空，相反，少量多頭重回市場，使得近期入市的幾個新盤項目取得瞭還算不錯的銷售業績。
像已經入市銷售的泰禾拾景園和龍湖天瑯入市後就分別取得瞭20億元和15億元的成績。兩個項目一個贈送精裝修的庭院，一個則主打雙首層疊墅，都獲得瞭購房人的認可。
除此之外，7月份已有三個新盤取證，預售價格都低於預期。正在驗資的國風美唐項目，推出216套房源，主打的96平方米戶型，中間層均價64000元/平方米左右。而該項目在鏈傢網站上的二手房均價為65203元/平方米，甚至出現瞭輕微的一二手倒掛現象。
新盤的低姿態加上觀望中的換房需求，未來可能會促成樓市成交有所回暖。
鏈傢地產研究院院長楊現領分析認為，市場上有三類換房需求，第一類是因為購買力不足，“先上車”買房的這部分人，後期因為居住環境、品質或是學區需求帶來的換房需求;第二類是一線城市內部的換房需求，加上二胎政策放開後生育積極性的提升，幾年內的“面積改善”和“學區改善”會越來越多;最後，城市圈是未來的趨勢，且部分剛需因為購房資質或是購買力的不足選擇首先在環北京區域買房，其後期賣掉這些地區的房子換購北京房子也將是重要的一部分換房需求。
北京裝修網瞭解到，郭毅也表示，從近期供應走勢來看，“降格”入市已成大量“地王”項目的共識，預計下半年加入這一行列的項目也將逐漸增多，加之年末限房價商品房及自住房將開始陸續上市，預計下半年相比上半年供應量將出現一定好轉，在此基礎上，總價500萬以下的中低價位的商品房，戶型為三居室的改善房源很可能更受歡迎。
source:http://bj.zhuangyi.com/zixun/201707/1156721.html