北京2017年土地“首拍”受熱捧
東方財經網 2017-01-23 21:32:11 來源：中國證券報
1月19日，北京市迎來2017年首場土地拍賣，20餘家房企參与房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價、競地價”地塊。三宗地塊拍賣結果不一。其中，房山、平谷地塊進入最後的高標準建設方案投報環節，門頭溝區潭柘寺鎮相關地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得，溢價率11%，未觸及總價上限。在一線城市嚴控房價的背景下，房企熱點城市加碼土地儲備的熱情不減。
限房價競地價
本次拍賣的三宗住宅地塊分別位於房山高教園區、平谷金海湖、門頭溝潭柘寺。整體來看，平谷金海湖地塊競爭最為激烈，而門頭溝潭柘寺住宅地塊由於5家一線房企聯合體加入，使得競拍沒有太大懸念。
據了解，房山西潞街道F1地塊吸引了首開/龍湖、首創、天恆、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競爭。經過總價競拍、自持面積競拍等環節，該地塊以3.9億元的總價達到上限。宏遠、天資、眾美、天恆、首創、旭輝、永同昌7家房企進入高標準商品住宅建設方案投報環節。
亞豪機構市場總監郭毅指出，在三宗地塊中，該地塊位置最佳最成熟，但其性質也最複雜。在規劃建築面積42627平方米中，可售公建面積僅有2785.3平方米，可售住宅面積不過15602.5平方米，可售住宅中仍須競建一定比重的自持面積。同時，該地塊還限定了售價上限。開發商後續將面臨着不小的開發難度，包括土地成本、產品研發、自持住宅及商業的經營模式等。
平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、遠洋等17家房企參与競爭。該地塊同樣達到了價格上限，進入高標準商品住宅建設方案投保環節。
門頭溝區潭柘寺鎮地塊地理位置和周邊生活配套相對處於劣勢。該地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得，溢價率11%，並未觸及總價上限。根據競拍條件，該地塊商品住房銷售均價不超過44849元/平方米，且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。郭毅認為，相對於前述兩個地塊，該地塊限制價格為區域預留了一部分上升空間。
重點城市熱情仍高
2016年底，北京首次嘗試“限房價、競地價”的模式。在當時出讓的4宗競自持面積的住宅地塊中，住宅全部達到競價上限，最終結果為開發商100%自持。2016年北京土地市場住宅用地僅成交15宗，其中含可售純商品住宅為7宗。業內人士認為，2017年北京新房市場可能出現供應不足的情況。
郭毅認為，在出現“地慌”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外，“南方系”房企紛紛北上搶佔市場，北京土地市場狀況日益緊張。
另外，雖然北京市提出要加大土地供應，但由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關係影響，純商品住宅產品價格難以轉向下行。在此預期之下，雖然調控風頭仍在，但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲，甚至摒棄分歧5家公司組成聯合體參与拿地。
整體土地市場降溫
儘管北京等重點城市土地拍賣市場仍然競爭激烈，由於在新模式下，土地交易總價得到控制。再加上不同城市土地市場分化嚴重，整體看，房地產市場進入調控周期后，整體土地市場出現明顯降溫。
中原地產研究數據显示，從全國範圍看，除天津、上海、深圳、溫州等少數城市外，大部分城市土地市場在1月上旬出現“休眠”。總體看，土地交易總價、單價、溢價率等指標也比2016年明顯下滑。
據了解，今年1月1日-11日，全國單宗價格超過10億元的地塊合計僅有6宗，超過5億元的地塊累計只有9宗。從溢價率來看，超過100%的只有1宗，大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。
中原地產認為，這種降溫的局面從去年12月就開始出現，1月上旬土地市場進一步降溫。
中國指數研究院分析認為，2017年，落實調控、確保平穩將是房地產市場的主旋律，增供宅地與調控仍為重點城市關注重點，部分需求或將外溢至周邊城市；另一方面，房地產市場分化將持續，三四線城市仍需去庫存。
中原地產首席分析師張大偉表示，整體土地市場在政策的抑制下，溢價率與2016年相比明顯下調。土地出讓市場相關約束與限制條件越來越多，是導致土地市場數據降溫的主要原因。北京、深圳成交的數宗地塊，全部要求限價或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免“地王”都加大了限制條件。預計2017年各地樓市政策依然收緊，特別是針對土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢，整體土地市場將比2016年下半年進一步降溫。記者 張玉潔
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