央行參事：樓市既要抑制泡沫 又要防止大起大落
東方財經網 2017-04-24 22:24:32 來源：中財網
盛松成 龍玉
人民幣匯率的單向貶值已經出現轉機並逐漸趨於穩定。實踐初步證明，最近一兩年來，我國匯率調控的總體思路和政策措施是正確的和成功的，既維持了匯率的基本穩定，也未使外匯儲備過度減少，基本實現了中央經濟工作會議所提出的“在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定”，維護了國家經濟金融安全。及時總結匯率調控經驗，不僅有利於繼續實行正確的匯率政策，也能對我國房地產調控提供可資借鑒的經驗。這些經驗可初步歸納為以下三點：首先，供給調控與需求調控相結合。在匯率調控中，我國貨幣當局一方面加強跨境資金流動的監測和宏觀審慎管理。例如，要求境外機構投資者投資銀行間債券市場匯出資金中，本外幣比例應保持與匯入時的本外幣比例基本一致，上下波動不超過10%；大型海外併購交易的外匯審查、個人外匯申報的真實性核查都有所加強。需要指出的是，我國並沒有修訂資本管制的相關條款，個人年度購匯便利化額度也未改變，但加強監測顯然有助於控制資本外流。當長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時候，自然首先需要考慮當前國內金融市場的穩定，但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標並沒有改變。
另一方面，通過增加外匯供給來穩定匯率。比如開放債券市場和銀行間外匯市場，擴大銀行持有的結售匯頭寸下限，允許中資非金融企業借用的外債資金按現行外商投資企業外債管理規定結匯使用等多項措施，都有利於擴大資金流入，增加外匯供給。又比如適時運用外匯儲備,維護人民幣匯率的基本穩定,防止市場“超調”，有效抑制了市場的恐慌情緒，避免了外匯儲備不保、匯率失守的雙輸局面。
房地產調控也應供需結合，因城施策。在房地產調控中，我國往往採用需求調控，也就是通過抑制或促進需求來進行調控，結果是一二線城市房價似乎越調控越高。單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種治標不治本的手段。要治本，就要在注重需求調控的同時，從“供給側”加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，加強房地產市場分類調控，尤其是房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地，加強公共租賃住房的建設。據有關測算，我國一線城市人均一手房銷售面積近幾年都低於0.5平方米/人，與發達國家歷史上一般達到1.7平方米/人相比，供給嚴重不足。國內二線城市，僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。從地價監測情況來看，今年一季度，一線城市住宅用地價格的同比增速達到17.8%，分別較綜合、商服和工業用地價格的同比增速高5.8個、10.7個和9.8個百分點；從環比增速看，各用途土地中，住宅用地價格上漲也最為迅速。
事實上，房地產供給端面臨的問題很多，除了一線城市住宅用地比例偏低之外，優質資源集中、行政區劃、地方面臨GDP考核壓力等因素，都直接或間接導致了房價上漲壓力較大，因此需加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
其次，积極主動引導市場預期。預期是影響市場主體行為、決策的重要因素。這也是為什麼政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而，市場預期並不全都是理性的，短期內也並非都向基本面回歸。由於預期具有自我實現和加強的機制，單邊預期往往使市場超調。例如“8・11”匯改時，匯率似乎並沒有一次性調整到位，市場反而預期人民幣會進一步貶值，就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”，從而實現市場出清，達到均衡匯率，這隻是一種理論上的理想狀態。購買力平價並不能決定短期匯率，均衡匯率值也是無法事先預判的，而只能是事後的結果。
2016年經濟基本面和匯率走勢的背離恰恰反映了預期對匯率變動的影響。在去年7月經濟表現較差的時候，人民幣並沒有明顯的貶值壓力，匯率甚至是趨於升值的；而去年9月份起，經濟基本面不斷改善，然而此時匯率反而趨於貶值。在市場難以依靠自身力量回歸理性的情況下，除了採取實際的措施外，還需要通過輿論引導和政策宣傳增加與市場的溝通，使人們的短期預期更加理性，使市場更多地回歸基本面。
預期管理對於房價調控也尤為重要。當前以需求管製為主的調控手段，不僅沒有改變公眾對房價上漲的預期，反而強化了房價上漲的預期。2017年第一季度中國人民銀行城鎮儲戶問卷調查結果显示，未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為22.9%，較上季提高2.8個百分點。
公眾對房價上漲的預期反映在節節攀升的地價當中，也反映在居民加槓桿的行為之中。今年一季度，個人購房貸款在新增貸款中的佔比逐月提高，其中3月份約為39.8%，分別較1月份、2月份高17.5個和9.8個百分點。土地供應收縮則更強化了居民對房價上漲的預期。此外，在房價上漲預期下，存量房也難以形成有效供給，更容易引發房價上漲預期的自我實現。因此，各級除增加土地供給外，還應加強輿論引導，表明地方有信心、有能力抑制房價過快上漲。
近日，住建部和國土資源部以及北京市都出台了住房及用地供應管理和調控舉措，這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號，有利於穩定居民預期。
再次，從經濟社會全局出發實行有效調控措施，以時間換空間。在人民幣匯率波動的敏感期，我國貨幣當局把握住了穩定匯率的窗口期，“該出手時就出手”，以實際行動贏得了市場信心，在貶值預期尚可控的時候，以較低的成本穩定匯率，有效減少了恐慌情緒。在打破甚至扭轉人民幣的單邊貶值預期后，資本迴流的趨勢已初步顯現。隨着我國經濟不斷向好的方向發展，利率也進入上行通道。
房地產市場也一樣，既要抑制房價泡沫，又要防止房地產市場大起大落。在穩定房價的同時，需要採取有效的政策措施使實體經濟恢復增長，則樓市就會有未來收入的支撐，泡沫也會逐漸緩解。
當然，房地產調控問題很複雜，在控房價的同時也要處理好房地產與經濟發展的關係，將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在合理的水平。2017年一季度，我國房地產對經濟增長的貢獻率為7.2%，2016年全年為7.8%，相比之下，美國房地產行業增加值佔GDP的12%左右，德國為10.9%，英國為13.0%，因而我國房地產市場還有較大的發展空間。目前來看，我國房地產投資表現仍然較好，今年一季度，房地產投資同比增速達到9.1%，為近3年來的高點。
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