李宇嘉：謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源：

儘管“20家銀行停貸”的消息有炒作和誇大嫌疑，但按揭貸款利率進入上行通道，全國很多地方提高房貸利率，這是不爭的事實。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1~1.2倍，這在過去是非常罕見的事。今年1月份，一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率0.85倍的優惠，但不到半年的時間，房貸利率就攀升了30%~40%，原因在哪裡？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加，加速樓市下滑？

對於銀行突然收緊房貸，業內紛紛認為原因在於去年下半年開啟、今年加速的金融去槓桿。春節后，央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金，無風險利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高於銀行優質客戶的貸款基礎利率，也高於一年期貸款基準利率。無風險利率上升，對接資管計劃的銀行理財收益率迅速攀升，逼迫銀行（主要是中小銀行）轉向成本相對低的同業。

但近期，“一行三會”發布數道監管“金牌”，規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如，同業不能超過負債的1/3，銀行投資資產必須“穿透”，接受資本充足率監管，以基金子公司等第三方通道投資“非標”被限制。目前，銀行資金來源端，吸收儲蓄和金融市場融資（向央行借款、同業拆借、發行理財）各佔50%，小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高，大約在60%左右。理財收益率攀升，同業監管強化，金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初，各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借，但4月份上升至4%以上，5月份達到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準利率，加上人工、運營成本，繼續投放基準利率的房貸多半要虧損。因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表，減少同業融資、減少低收益的房貸投放。或者，利率已市場化了，誰願意接受更高的利率，如基準利率上浮1.1~1.2倍，銀行就給誰貸款。

不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業融資，且是主要的“拆出行”，目前仍發放基準利率0.90~0.95倍的房貸。另外，貨幣操作開始“削峰填谷”，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動更長周期逆回購，對沖季末、季節性資金缺口。同時，房貸不良率僅0.3%，遠低於全行業的1.74%，乃防禦性資產優選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對充裕，仍會投放基準利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來，銀行資產和負債增速都在15%~16%，遠高於M2增長，很大一部分直接或借道非標進入樓市。2015~2016年，樓市融資（包括項目開發和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸佔全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本，期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA（宏觀審慎評估體系）監管新規下，控制房貸在清理之中。

2016年底，中央經濟工作會議提出，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”；今年全國兩會上，央行行長周小川明確住房貸款增速要適當平衡。據悉，為貫徹國家信貸結構性調整的精神，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對轄區內分支行房貸額度實施“配給制”，甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制，多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮，部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前，金融去槓桿效果彰顯，同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此，未來去槓桿仍將繼續。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束，流動性需求將繼續攀升。另外，無風險利率快速攀升，按揭貸款對銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對房貸額度的控制，預計平均房貸利率將繼續上升。

樓市調控的滯后影響顯現，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點，熱點城市下滑30%~40%，三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或將與調控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動。2013年下半年去槓桿和銀行緊縮房貸，直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降，也客觀上造成2015年穩增長承壓。同時，首套房購置是剛需，也是樓市的“穩定器”，理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的“金融周期”加速樓市波動，背後折射我國金融制度的不完善。一般來說，房貸期限長、佔用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會虧損，還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸，並通過證券化讓15~30年的貸款“活化”，增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管引發次貸危機，但本質上是監管問題。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

　　(出處：每日經濟新聞 2017年06月14日)

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