深圳甲級寫字樓空置率未來5年或達40%

東方財經網 2017-01-23 21:32:04 來源：證券時報

縱觀2016年，深圳甲級辦公樓無論施應還是吸納，均為歷史高位，受惠於深圳在華南區金融中心的地位日益鞏固，辦公樓投資市場熱點有趨向深圳的態勢。

2016年，深圳甲級辦公樓的租賃需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趨勢。第一太平戴維斯最新數據显示，僅2016年第四季度，深圳甲級寫字樓市場就有三處新增優質物業，新增供應達10萬多平方米（不計入全自用部分），凈吸納量約為9.2萬平方米，空置率下降達10.60%。與此同時，平均租金環比下降2.0%，至221.9元/平方米，同比下降0.8%；平均售價環比下降2.1%，至55961元/平方米,同比上升3.2%。由於租金漲幅低於售價，深圳甲級辦公樓回報率環比下降18個基點，至4.56%。第一太平戴維斯認為，儘管數據回暖，但由於目前市場吸納力有限，2017年不排除部分商業推后入市時間的可能性，大體量的新增供應將給市場租金帶來一定的下行壓力。

對於深圳甲級寫字樓下半年回暖現象，仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，這主要受益於以下三大方面因素的正面影響：一、不合規金融企業被洗牌及淘汰對租賃市場的負面影響逐漸消減，傳統金融行業持續釋放新設立及擴租需求；二、深圳整體經濟基本面良好，企業看好深圳的經濟發展，企業註冊數量大幅提高，並同時积極在深圳拓展業務，活化租賃市場；三、租賃需求回暖以及企業自用需求持續支撐並減輕甲級辦公樓供應壓力的預期。展望2017年，夏春毅預計，深圳整體經濟基本面仍將向好。辦公樓需求方面，創新金融、傳統金融、高新科技、專業服務業、企業自用等需求仍是深圳甲級辦公樓市場的主要需求動力。由於2017年甲級供應與2016年度相若，預計空置率上升壓力仍將持續。在過百萬的供應當中，預期超三成新增面積將被總部企業消化。因此，雖然預期2017年整體甲級辦公樓空置率保持上升趨勢不變，但有望維持20%以內。

需要注意的是，在經歷了30年的城市化和工業化的迅猛發展之後，深圳面臨着嚴重的土地資源缺乏、產業轉型升級等問題。第一太平戴維斯的數據显示，未來5年，深圳將有近2300萬平方米的工業用房供應，包括普通工業用房1500萬平方米，新型產業用房約800萬平方米。其中，2017-2018年為新型產業用房供應高峰，基本分佈在深圳橫向及縱向產業發展軸（大沙河創新走廊）上，豎家自主創新示範區集中全市70%以上的創新資源。根據2015年全國四大一線城市經濟表現來看，深圳的第二產業以及戰略性新興產業增長都是領先於全國其它一線城市，增速分別達到7.3%和16.1%。新興產業增加值佔到了總GDP的近40%。結合多種因素，未來5年預計深圳新型產業用房新增需求總量約為900萬平方米。

第一太平戴維斯高級董事吳睿認為，預計2017年和2018年甲級寫字樓供應分別有350萬平方米和190萬平方米，新型產業用房供應分別有144萬平方米和99萬平方米，兩類具有辦公屬性的產品供應高峰疊加，在未來3年形成供應高峰，預計深圳甲級寫字樓整體空置率將大幅增加，新入市甲級寫字樓空置率或增加至40%。工業增值收益上繳政策的限制使得大多數新型產業用房售價超過4萬元/平米時將會面臨高額增值收益上繳問題，一定程度影響工改工新型產業用房的價格區間，從而壓縮甲級寫字樓價格上漲空間。從長遠發展來看，新型產業用房低租金優勢擠壓甲級寫字樓議價空間。

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