蘇州土拍鏡像：熱門城市開始降溫 二線城市現拿地窗口期？
東方財經網 2017-06-14 23:56:10 來源：
6月12日-13日，蘇州共推出19幅土地，依然採用網上競價+搖號的方式進行出讓。12日，經過長達7小時的網上競價，地塊均成功出讓，總金額95.68億元。從成交金額來看，10宗地塊最高溢價僅為55.3%。
13日的土拍也延續了低溢價率成交的態勢，两天一共攬金132.5億。這17幅地塊中，最高樓麵價28255元/平方米，地塊最高總價54億，最高溢價率為55.3%。
“房企參与度挺高的。”一名房企城市公司總經理在13日對記者說，這一輪調控為市場長遠健康發展做了階段性調整，儘管房企現階段很痛苦，要面對房價地價比跌入低谷的態勢：表現為一線城市拿地機會不多、二線城市高價競逐之後的去化陣痛。
該人士指出，核心城市拿地熱仍然是行業趨勢，而為了迎合房企投資溢出的趨勢，杭州、南京將會進入供地周期。接下來要看強二線或者二線城市，市場一直較平穩的一線城市廣州也還有機會。
房企拿地邏輯
顯然，6月以來蘇州土地放閘不失為一個信號：蘇州這個月共有7場土拍、涉及42幅地塊。其中6月30日，太倉將掛牌出讓10幅宅地。
同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，市場已經進入調整期，到今年下半年和明年上半年會是深度調整期，屆時，企業資金壓力會加大，地價會相對平穩，性價比較高；從去年四季度到現在核心城市放緩推地節奏，到下半年和明年上半年，地方應該會集中放地（地方也有推地目標，到下半年勢必會集中放地），那時只有資金實力強的大企業才會在這樣的窗口期獲益。
“房企拿地成本與房價倒掛的情況在土地市場已經持續了2年。”上述房企高管指出， 2015年開始，一線城市就出現了房價覆蓋不了建安成本的地塊。以上海松江區小崑山板塊為例，今年3月，該板塊推出3幅宅地，出讓單價超過3萬元/平方米。現在這種情況逐步蔓延到二三四線城市。
隨之而來的是，2015年開始房企利潤下滑現象突出。據Wind資訊統計，2015年73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，佔比超過五成；27家虧損，佔比接近兩成。2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年降至8%。房企增收難增利已成趨勢。
經歷過多個調控周期的大型房企如萬科、中海、保利等會用老項目結算抵掉一些新項目的利潤折損。但中小型公司利潤指標會相對難看。因此這部分企業為了擴張，就要追求規模。上述房企高管指出，這也就是這段時間房企蜂擁二三四線拿地的邏輯所在。
今年年初，要衝刺千億業績的房企數量增加，這些企業提出規模擴張的前提是2015年銷售業績比較好，2016年儲備了土地。但為了保持增長勢頭，在2017年還必須要拿地。實際上，今年前5月，大型房企拿地金額仍然排在前列，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地產、禹洲地產。6月13日，禹洲地產就在蘇州以總價約4.9億元競得一幅地塊，在蘇州已有四個項目。
大房企中的中海、金地、萬科、保利、華潤等老牌企業過去經歷過2-3個周期的教訓，憑藉對大市的判斷以及對風險的把握，其對投資的渴望反而沒有新晉的品牌公司那麼強烈，安全邊界比較廣。
產品選擇和投資選擇在每一個周期對房企的影響都很重要。比如順馳、合生創展，經過2008年、2009年的調控，最終退出房地產行業或規模大幅下調。
降溫效應已現
上述企業高管進一步分析，回看2010-2012年那輪市場調整，幅度沒有2008-2009年大，也出現了一批企業不惜代價割肉降價回籠現金流的情形。到了2014-2016年，企業金融面比較好，因此去年底至今的此輪調整中，大概率會出現企業為完成規模擴張而衝進市場拿地情形；而未來房地產市場發展，短期內不會出現非理性暴漲。
一個事實是，為規避區域經濟發展不均衡，一線城市人口正在向周邊疏導，一線城市都市圈內的二三線城市未來要承接一線城市人口的溢出。
因此行業內基於軌道交通對投資目的地的分析也越發重要起來。
據相關機構統計，從城市基礎設施投入比例來看，二線城市如南京、杭州、武漢的比例接近甚至超過一線城市，南京的軌道交通和基礎設施建設的里程數已經排名全國第五。就像花橋、太倉之於上海，南京周邊城市承接人口溢出也會是一個趨勢，這將帶動三四線城市的投資需求。
此外，從品牌影響力的角度來看，在同樣的經濟收益下，大多數房企寧可選擇開發5個項目，也不願意1個項目就完成。這也促成了房企去核心城市周邊拿地的意願。
然而，“房企只能通過自有資金拿地，通道業務等加槓桿的方式沒有了，手頭有大量現金能夠持續拿地的企業在減少。”張宏偉、中原地產市場分析師盧文熙等均指出，短期內有集中性的土地出讓現象出現，是響應相關調控政策的結果。意在對市場熱度高的地方增加土地供應，平抑市場情緒；且短期內集中供應可以分散資金，也能起到降溫作用。此次蘇州土拍結果也是一個例證。
(作者：唐韶葵) (出處：21世紀經濟報道 2017年06月14日)
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