評論：香港樓市能否過了美聯儲加息這一關

東方財經網 2017-03-16 21:53:55 來源：經濟參考報

年初以來，香港樓市火爆。

就在寫這篇文章之前，老切剛剛路過利嘉閣在灣仔的一處房地產中介門店，一位經紀人告訴老切，生意不錯，灣仔這一塊二手房均價已到每�1.8萬港元，新界沙田那邊的均價也到了1.5萬了。按照咱內地人算法，每平方米大約到了18萬和15萬港元。

上周末出來的香港本地統計數據也印證了這位經紀人的說法。

中原城市領先指數CCL的最新數據显示，2月27日到3月5日這一周的CCL指數為148.67，比上一周上漲0.3%，比上月上漲1.42%。

反映香港第一線經紀人意見的中原經紀人指數CSI連續兩周高企於80點水平以上，最新報88.61點，創歷史新高。CSI重上80點水平意味着確認樓市進入繁榮區間。而88.61則反映房地產經紀人對本地樓市走勢持續看好。

具體來看，反映樓市均價的最新数字显示，今年2月份“全港50個指標屋苑加權平均實用�價”報1.24萬港元，也就是每平方米大約12.4萬港幣，較1月上漲1.4%，連續11個月錄得升幅，並破了2015年8月創出的1.22萬港幣高位。

香港樓市這麼火自然引出一些疑問。近幾年特區多次出台政策給樓市降溫，目前樓市政策比北上廣還要嚴厲，為何房價不降反升？眼看着美聯儲就要加息，買家為何還敢出手？

先說樓市“加辣”。香港近幾年多次調控樓市，抑制旺盛的需求。2012年10月27日，特區針對內地來港買房者激增，開徵“額外印花稅”和“買家印花稅”，限制香港非永久居民購買住宅物業；2013年2月22日，特區全面提升印花稅稅率，對二套房買家，規定200萬港元以下住宅按成交價的1.5%繳納印花稅，200萬港元以上按成交價的8.5%繳納印花稅，被稱為雙倍印花稅；2015年規定700萬港元以下自用住宅物業最高房貸比例從七成下調至六成；2016年11月5日，全面提高買賣住宅物業印花稅稅率，無論交易價格，稅率統一調高至交易額的15%。這幾次調控，一次比一次狠，但就是沒有抑制住購樓的旺盛需求。原因在於，一是跟內地相似，上有政策，下有對策，投資者總有辦法找到政策漏洞；二是一旦樓市上漲預期形成，有些投資者便不在乎這點稅的成本；三是由於人民幣貶值預期揮之不去和其他原因，內地投資者想方設法將資金轉移至香港，高價買房，這樣的例子屢見不鮮；四是英國脫歐公投后，很多資金從英國抽離，來香港置辦物業。

再說美聯儲加息的事。按說美聯儲加息在即，香港銀行在聯繫匯率制度下應該緊跟美聯儲升息才是。但港人不這麼看，甚至一些研究機構也預測，美聯儲今年一次加息后，香港銀行跟隨升息的概率很低。這與香港的聯繫匯率制度的特點有關係。要知道，香港是聯繫匯率制，但不是聯繫利率制，要說明香港聯繫匯率制的設計架構和傳導機理，需要冗長的文字，容老切以後再說。總之，這幾年香港市場對港美兩地息差敏感度比以前有所下降，目前看，如果一個月期的HIBOR(香港銀行間同業拆借利率)不長期高於0.85%，香港的銀行調整利率的誘因不高。當然，市場充滿變數，如果資金流出香港的步伐加快，也不排除HIBOR急升的狀況。希望港地投資者這次不犯經驗主義錯誤。

那麼，特區會否再有“加辣”行動？金管局副總裁阮國恆上周表示，現階段對樓市周期沒有特定看法，金管局不會按短期因素研究“加辣”或“減辣”。

看來，短期不會有新政策，利率在短期內隨美聯儲上調可能性也小。

香港樓市，且行且珍惜吧。（老切）

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