“限售”風暴市場之變:房價單邊上漲已終結?

“限售”風暴市場之變:房價單邊上漲已終結?

“限售”風暴市場之變:房價單邊上漲已終結?

東方財經網 2017-04-07 15:56:37 來源:21世紀經濟報道

2017年的房地產調控註定要寫入歷史。

在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎上,調控又祭出了一個殺手鐧:限售,主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣,以及新建商住房限制賣給個人。

從廈門、北京再到杭州、廣州,限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內的熱點城市,都感受到了懸於頭頂的達摩克利斯之劍。

在很多房地產業內人士看來,限售的出現,顛覆了過去房地產調控的邏輯,提高了房產交易的時間成本,調控開始從交易環節向持有環節轉向。

這一手段的目的還包括,徹底封堵“炒房客”,讓買房真正回歸居住。

此外,導致2015年以來房價大漲的關鍵因素――房地產信貸也在收緊。除實際執行中的首付比例從嚴收緊、按揭利率上行、認房又認貸外,宏觀貨幣和信貸政策也正在發生微妙的變化。

雙重高壓之下,熱點城市房地產市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出,當前的調控很有必要進行,而在市場調整之下,房地產價格的單邊上漲已經結束。

引導購房者以自住為動機

自3月17日開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈,中原地產統計显示,截至目前,全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。

除了以往的限購、限貸、限價,具有新意的調控手段也出現了。其中最具風向標的是北京、廈門,以及廣州,均出現了住宅、商住限售。

以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例,3月30日,廣州調控再次加碼,廣州家庭新買住房後房產證需滿2年,才能轉讓。法人新買住房證滿3年,才能轉讓;住房贈與,滿2年後才能再買房。有購房資格,才能接受贈與。

“對於投資客來說,拿到房產證開始持有兩年才能賣,意味着持有成本大大提高,短期轉手套現不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,廣州新政首次提出了限售,這是第五個提及限售的城市。

並且,廣州限售是最全面的,從各種角度堵住投資投機資金,抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房,也是為了抑制外地投資投機。他預計,廣州樓市各類房產短期套現機會變窄,這有利於引導購房者以自住為動機。

此外,廣州也跟隨北京的步伐,加入商業辦公類房產的限售行列,公寓不能銷售給個人。

對此,深圳資深房地產研究人士徐楓指出,一些城市的商業物業供應量超過有效需求,庫存積壓多,“商改住”在某種程度上能夠去庫存;而且沒有能力在商品住宅市場買房的人,也可以通過商改住解決住房需求,這補充了保障房和租賃市場功能。

但她續稱,商業物業本身就是用來投資的,而不是用來住的,現在廣州、北京等城市限制商住流通,或許是房地產市場泡沫嚴重的重要信號,預示着房地產市場調整的來臨。

由於北京的政策一向具有風向標意義,3月29日,住建部公開表態,北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。

不少購房人擔心,其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產權的商住公寓,她說自己就是買來投資收租金的,很擔心杭州也會對此進行限制。

然而狂風暴雨已經到來。嚴躍進認為,限售疊加升級版限購、限貸、限價,將在所在城市產生立竿見影的效果。

廣州中原地產項目部總經理黃韜判斷,住宅限售新政出台後,市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊,再加上打擊雙合同、規範市場秩序,會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預計成交會大跌50%,全年價格微跌5%-10%。

北京中原地產數據显示,北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業,過去這部分物業中的90%為個人購買,未來將全部納入限售或企業購買。商住物業的價格下跌將是大概率事件。

購房降槓桿:預計今年房貸下降三成

中原地產首席分析師張大偉認為,嚴厲的調控風暴之外,核心依然要看信貸的變化。

當前,受國際環境影響,中國貨幣和信貸政策正在調整中。

“貨幣政策寬鬆時,很可能會導致通貨膨脹,在金融市場或者房地產市場導致某些資產泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上,中國人民銀行行長周小川如是說。

周小川認為,全球貨幣在多年的量化寬鬆之後,當前已經到了周期的尾部;全球很多國家已經放棄了流動性,雖然貨幣政策制定當局已經開始緊縮政策,但這仍是一個漸進的過程。

在更早前的兩會記者會上,周小川表態稱,中國貨幣政策總體來說還是穩健中性。

在商業銀行的層面,21世紀經濟報道的調查显示,近期熱點城市的商業銀行房貸利率,已悄然上行。

滙豐銀行本是房貸利率最優惠的銀行之一。但其廣州分行一業務員告訴記者,“之前銀行首套房貸款利率是8.2折,去年最低達到8折,但現在全面升到8.5折,未來聽說還會繼續升高。”

而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續上調至最低9折。南京、太原等城市,則從原先基準利率打8.5折、9折上浮到9.5折,有的甚至開始執行基準利率,即不再給優惠。

對於購房人來說,買房成本最多的是首付,而熱點城市基本都已經認房又認貸了。目前,一線城市的首套房首付已普遍升至3成,二套房首付則升至6-8成,買房槓桿率大大降低。

這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調整首付比例,目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。

申萬宏源報告稱,2017年個人房貸在新增貸款的佔比預計會降至30%,相比2016年平均水平約為45%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平,預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元,相比2016年時為5.68萬億元。

對於開發商來說,2014年下半年以來的廉價融資盛宴也早已結束,融資渠道收窄。2017年前兩月;房地產開發商可用資金同比增長7%,其中自籌資金(佔總資金的30%)同比大幅下滑17%,主要原因在於監管層自2016年第四季度以來,實際暫停了房企於境內發行公司債。

需求高點已過,供給仍在高位

中國樓市歷來受政策影響極大,尤其2008年以來,受貨幣和信貸的影響最大,此輪從2014年開始的上漲,更與貨幣政策密切相關,與此前疊加人口紅利、經濟發展紅利有明顯不同,因而也最缺乏根基。

萬科總裁郁亮指出,雖然目前小城鎮的人口還在向大城市流動,非都市圈人口還在向都市圈流動,但因為城鎮化而導致住房需求井噴式爆發的時代已經結束。這個變化,就發生在2015年。

徐楓表示,2015年年末,以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔,整個樓市走向自我調整階段;大多數買家以透支的方式,通過許多融資渠道集資買房,支撐起總體交易量,但現在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。

“深圳目前就處於量價齊跌的狀態”,她預測,2017年深圳市一、二手樓的成交量合計將下跌10%,如以6萬/平作為基點的話,而這一輪的周期將持續到2018年。

持類似觀點的還有全國房地產商會主席顧雲昌,他對21世紀經濟報道稱,2017年樓市總體情況肯定不如2016年,特別是在一二線城市,今年下半年會處於平穩或下行的周期中。中原地產認為,隨着政策、信貸全面收緊,加之政策持續打補丁,以北京為代表的一線城市改善需求被抑制,北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降,這些城市將進入低迷調整期,不排除在這些城市,將出現明顯的房價下跌。

但顧雲昌同時指出,目前城市大分化、市場差異化明顯。認房又認貸只在一線城市與二線熱點城市,而其他大多數城市依然在去庫存當中。

徐楓表示,從全國來看,房地產市場市場冷熱不均,並不是全國都進入下行周期,有些城市雖然房價高,但並未透支當地支付能力,房產的自有化率高,如惠州、溫州、杭州、昆明等。

深圳中原地產研究中心經理王飛也認為,目前全國正處於結構性調整周期中,一、二線城市要嚴控風險,謹防過熱,抑制投資投機行為,但三四線還是要引導合理去庫存。

郁亮認為,短期內,貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看,房價必然由供求關係決定。全國樓市供求關係的真相就是:需求高點已過,而供給仍在高位。這樣的供求關係,不支持房價一直高速上漲,也不支持成交量的高速增長。

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