2017年是北京改善置業的最後窗口期?

2017年是北京改善置業的最後窗口期?

2017年是北京改善置業的最後窗口期?

東方財經網 2017-01-21 22:14:13 來源:地產中國網

北京樓市2016年度各項榜單己經塵埃落定。頻頻在朋友圈轉發榜單的攸克君,近日卻遇到一個較真的圈外朋友提問:“看了你轉發的榜單,滿眼都是豪宅。未來的改善置業需求該怎麼辦?”

這是一個非常有代表性的問題。處於豪宅客群與剛需客群之間的改善客群,因為居住人口增加,小孩讀書等各種原因,需要改善現有的居住條件。但在北京樓市豪宅化的背景下,改善客群越來越成為上下兩難的尷尬“夾層”。

一方面,大多數改善客的資金有限,買不起豪宅項目;另一方面,剛需可以選擇租房、保障性住房、城區內小面積二手房、北京遠郊或是環京置業,但改善置業主要是因為家庭的成長周期發生變化,也有某種剛性訴求,很難大幅降低標準,可選擇的空間還沒有剛需多。比如,希望以北京小兩居換三居,是非常典型的初次改善置業,考慮環京置業的可能性就非常小。

雖然改善置業的選擇難度在增大,但是2017年正迎來一個很好的窗口期。在這裏,攸克君把對朋友說的幾點建議與大家分享。

第一、改善置業或迎最後窗口期,該出手時就出手

剛需置業客群,大多是框定了購房預算,根據市場情況選擇買得起的房子。豪宅客群往往是框定了要買什麼樣的房子,預算的彈性相對較大。而很多的改善置業客戶,對購房預算、面積等購房要求,兩方面都框定得比較死。如果房價上漲,容易導致手頭資金出現缺口;如果為了避免資金缺口,過多降低購房要求,就失去了改善的意義。所以改善置業對房價變化的敏感程度十分高。

而從中央經濟工作會議到北京市,從“房子是用來住的,不是用來炒的”到“要確保明年北京房價環比不增長”,當前的政策面已給樓市定下房價穩定的基調。改善客群不用因為擔心短期漲價而匆忙決策,能更加從容地進行選擇。

另一個原因則容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地,其中只有38.9萬平方米純商品房住宅。去年最後幾個月雖然成交了幾宗商品房住宅用地,但全部保障房、持有化。如果按照北京現有土地政策,未來北京樓市的供應格局很可能是高端市場、剛需市場(保障房和租賃房)兩頭大,中間的改善市場小。2017年則是受現有土地政策影響最小,供應相對最均衡的一年。

第二,五環線+區域利好,圈定性價比最高的改善置業區域如今的北京,城六區已經全面豪宅化,即使是五環,也都已遍布着6萬+、8萬+的項目,讓很多改善置業者望而生嘆。但是,如果身為改善置業的你,決定在當下買房。無論從交通便利性還是居住舒適性,攸克君建議,還是盡量選擇五環別出六環。

以此為目標,搜索北京樓市五環地圖。位於地圖上的,是緊鄰城六區的房山、門頭溝、昌平、順義、通州、大興等六個區。雖然這六個區都有着改善置業的機會,但如果細細梳理2016年北京在售項目,會發現改善置業的選擇也有限。順義區在五環的房價已被中央別墅區托高;大興成為了豪宅別墅的新興之地;通州區在面臨北京和本區的雙重限購背景下,已有多個項目價格突破5萬;門頭溝的新盤成交價更是逼近6萬;昌平的萬科翡翠公園2016年成交均價已經接近63000元,而且昌平眾多的別墅項目,並非改善客群的選擇目標。

從房價角度來說,房山還是一個巨大的價值窪地,對改善置業擁有十分合適的性價比。在北京16個區中,房山2016年的成交均價僅高於延慶、密雲、懷柔、平谷四個遠郊區。對比區域發展前景,價值窪地屬性明顯。

來自房山區第八屆人大一次會議的最新消息显示,2017年房山將爭取啟動新機場聯絡線,確保軌道交通燕房線投入運營;力爭新引入1至2所三甲醫院,加快武警總醫院建設;青龍湖森林公園二期、琉璃河濕地公園即將建成;北京工商大學到良鄉大學城的整體搬遷工作也即將完成;並計劃擴建北師大燕化附中,完成北理工附屬中學建設。

京津冀、新機場,一個發展利好都沒拉下;生態、教育、醫療,與宜居關係最密切的環境都在持續改善。房山,正在成為改善置業的宜居地和聚集地。

第三,新年改善置業第一:居房山選天恆

春節之前樓市冷清、入市項目少,已成慣例。沒想到的是,一個全新的改善置業項目成為淡季的一大亮點。

位於房山良鄉大學城板塊的天恆?水岸壹號,己經全面發售。首期推出的122~138�三居、四居水岸洋房,針對的正是典型的改善置業需求。另外,該項目的限價商品房部分也引發了購買熱潮,累計認購達943套,金額約8.5億元。

天恆?水岸壹號緊鄰被譽為“第二條昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”――刺蝟河水岸。近年來,投入了2.2億元巨資,對這條古稱“福祿水”的原生態河進行環境改造,將刺蝟河水岸打造成具有原生態屬性的稀缺之地。讓項目擁有了北京樓盤稀缺的水岸生態環境。

不過,讓攸克君最感興趣的,是該項目的開發商天恆集團,在房山市政規劃、基建設施和商業配套最為完善和成熟的良鄉、長陽、高教園區、中央休閑購物區等區域,形成了天恆樂活城、天恆?樂DO、天恆?樂墅、天恆?摩墅、天恆?水岸壹號、天恆?閻村D04和天恆?閻村D05七盤聯動的格局。

在北京,同一企業同一區域同時在售的項目達到7個的,至少攸克君還沒發現另一家。更重要的是,天恆這7個項目都聚焦於改善需求,包括不同家庭結構、不同年齡階段的改善置業產品。在一個最適合改善置業的區域,大手筆布局了改善置業產品組合,又恰好遇到了最適合改善客群出手的時機,這讓攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外,能出現另外的現象級區域和產品,才是北京樓市真正的驚喜。

(來源:公眾號攸克地產)

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